ASİ Dijital › Maliyet hesaplama › Emlakçı açmak
Emlakçı açmak için ne gerekir? (2026)
Emlakçı açmak için esnaf kayıtlarının dışında öne çıkanlar: taşınmaz ticareti yetki belgesi, MYK emlak danışmanı belgesi, ticaret yetki belgesi harcı. Emlakçı açmak için Ticaret Bakanlığı'ndan taşınmaz ticareti yetki belgesi, işyerinde en az bir kişide MYK emlak danışmanı belgesi, vergi ve esnaf odası kaydı, belediyeden işyeri açma ruhsatı ve yazar kasa gerekir. Antakya örneğinde resmî açılış giderleri yaklaşık 61.840 TL, aylık sabit giderler yaklaşık 17.649 TL'dir; en büyük kalem 40.000 TL'lik yıllık ticaret yetki belgesi harcıdır (kira ve ilan bütçesi hariç). Emlakçılık kanunen hiçbir yerde basit usul olamaz.
Emlakçı açmak şartları
- Taşınmaz ticareti yetki belgesiYetki belgesi olmadan emlakçılık yapılamaz. Başvuru Ticaret Bakanlığı'nın TTBS sistemi ya da il ticaret müdürlüğü üzerinden yapılır. Eğitim ve diğer başvuru şartlarını il ticaret müdürlüğüne sor.
- MYK emlak danışmanı belgesiİşyerinde en az bir kişinin MYK emlak danışmanı belgesi olmalı; ASİ Hesap verisine göre çalışanların da MYK belgesi olmadan çalışması yasak. Belge ücreti 1.500 TL, sınav ücreti kuruluşa göre ayrıca.
- Ticaret yetki belgesi harcıEmlak işyerleri her yıl harç öder. Büyükşehirde 40.000 TL, büyükşehirde nüfusu 30.000'in altındaki ilçelerde 20.000 TL.
- Büro ruhsatıEmlak ofisi belediyede sıhhi işyeri (büro) olarak ruhsatlanır. Antakya'da 0–50 m² ofis için 7.000 TL.
Portföy ilanını nasıl yayınlarsın? (EİDS yetki doğrulaması)
1 Ocak 2025'ten beri ilan sitelerinde yetki doğrulaması olmayan taşınmaz ilanı girilemiyor. Sistemin adı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS). Yani ev sahibi sana e-Devlet'ten yetki vermeden portföyünü internette gösteremezsin.
- Malik yetki verirEv sahibi e-Devlet'te "EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri" hizmetine girer, taşınmazı seçer, senin yetki belgesi numaranı yazar ve bitiş tarihini belirler. Yetki süresi en az 3 ay olmalı.
- Taşınmaz numarasını isteİlan girişinde taşınmaz numarası zorunlu. Malik bunu e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden bulur; yeni tip tapularda da yazar.
- Kimler ilan verebilirBireysel ilanı yalnız malik, eşi ve birinci-ikinci derece kan hısımları verebilir. Emlakçı ise sadece malikin kendisine yetki verdiği taşınmazın ilanını girebilir.
- EİDS yetkisi sözleşme değildirBu yetki sadece ilan izni. Yönetmeliğin istediği yetkilendirme sözleşmesi, taşınmaz gösterme belgesi ve aracılık sözleşmesinin yerini tutmaz.
Yazılı evrak ve hizmet bedeli tavanı
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik (RG 05.06.2018, 30442) emlakçının her işini evrakla yürütmesini ister. Komisyon anlaşmazlığında elindeki en güçlü delil bu belgelerdir.
- Yetkilendirme sözleşmesiEv sahibiyle (iş sahibiyle) hangi hizmeti hangi bedelle vereceğini yazılı kurarsın. Satışta alım-satıma aracılık, kiralamada kiralamaya aracılık sözleşmesi ayrıca düzenlenir.
- Gösterme belgesiMüşteriye gösterdiğin her taşınmaz için gösterme belgesi imzalatırsın. Komisyon hakkını ispatın büyük ölçüde buna dayanır.
- Bedel tavanı (m.20)Satışta hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç %4'ünü, kiralamada bir aylık kiranın KDV hariç tutarını geçemez. Yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça taraflar eşit öder.
- Fiyat şişirme yasağı30.05.2025 değişikliğiyle, genel ekonomik verilerle uyumsuz ve haklı nedeni olmayan fiyat artışı içeren ilanlara aracılık edemezsin; yaptırım hem emlakçıya hem malike uygulanabilir.
Emlakçı açmak: mesleğe özel belgeler
- Taşınmaz ticareti yetki belgesiNereden: Ticaret Bakanlığı (TTBS) / il ticaret müdürlüğü
- MYK mesleki yeterlilik belgesiNereden: MYK yetkili belgelendirme kuruluşu · Belge ücreti; sınav ücreti kuruluşa göre ayrıca
Emlakçı: vergi ve işletme türü
- İşletme türüBasit usul seçilemez; emlakçı esnaf (işletme defteri), şahıs şirketi ya da limited şirket olarak açılır.
- Faaliyet koduEmlakçı: 68.31.01 (gayrimenkul acentelerinin faaliyetleri). Kodu mali müşavirin işe başlama bildiriminde girer.
Emlakçı: mesleğe özel adımlar
- MYK belgesini alBu iş tehlikeli işler listesinde; belge olmadan çalışılamaz.
- Taşınmaz ticareti yetki belgesi alTicaret Bakanlığı (TTBS) / il ticaret müdürlüğü
Sık sorulan sorular
Emlakçılık için yetki belgesi şart mı?
Evet. Taşınmaz ticareti yetki belgesi olmadan emlak aracılığı yapılamaz. Belge Ticaret Bakanlığı'nın TTBS sistemi ya da il ticaret müdürlüğü üzerinden alınır. İşyerinde en az bir kişinin MYK emlak danışmanı belgesi olması da gerekir.
Emlakçı açmak ne kadar tutar?
Antakya örneğinde resmî açılış giderleri yaklaşık 61.840 TL, aylık sabit giderler yaklaşık 17.649 TL. Bunun içinde yıllık 40.000 TL ticaret yetki belgesi harcı, 7.000 TL büro ruhsatı ve 1.500 TL MYK belge ücreti var. Ofis kirası, mobilya ve ilan sitesi üyelikleri dahil değil.
Emlakçı basit usul olabilir mi?
Hayır. Emlak komisyonculuğu Gelir Vergisi Kanunu md. 48'e göre basit usulden hiç yararlanamayan işler arasında. İl ya da ilçe fark etmez; en az işletme defteri tutulur.
Emlakçının faaliyet kodu nedir?
68.31.01 (gayrimenkul acentelerinin faaliyetleri). Kodu mali müşavirin seçer.
Ev sahibi sözlü izin verdi, ilanı girebilir miyim?
Hayır. Ev sahibinin e-Devlet üzerinden EİDS yetkisi vermesi gerekir; yetki olmadan ilan platformu ilanı kabul etmez. 1 Ocak 2025'ten beri doğrulanmamış ilan verilemiyor.
Satışta komisyonu sadece alıcıdan alabilir miyim?
Bedel yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılır. Tek taraftan almak için bunu yazılı yapman gerekir. Toplam, satış bedelinin KDV hariç %4'ünü geçemez.
Ofis adresim değişti, ne yapmalıyım?
Yönetmelik değişikliğine göre işletme adı ya da adres değişikliğinde 10 gün içinde başvuru yapılır; ticaret unvanı değişirse yetki belgesi yine 10 gün içinde yenilenir. Başvuru TTBS üzerinden yürür.
İlan sitesi neden telefonumu ve kimliğimi doğruluyor?
31.08.2023 tarihli değişiklikle ilan platformları, ilan verenin kimlik ve telefon bilgisini ilan öncesi doğrulamak ve saklamakla yükümlü oldu.