Pansiyon açma maliyeti ve şartları (2026)

Pansiyon açmak şartları

• 3 ile 25 oda arasıPansiyon, konaklama yerleri için aranan asgari nitelikleri sağlayan en az üç, en fazla yirmi beş odalı yerdir (EK-1 I-Ç). Yirmi beşten fazla odası olan yer pansiyon olmaz; otel gibi başka bir tür sayılır. Üç odadan küçük yer de pansiyon sayılmaz.
• Belediye ruhsatı ve kolluk görüşüPansiyon, EK-3 listesinde 1.4 numarada adıyla yazar. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı için Örnek-1 başvuru ve beyan formuyla belediyeye başvurursun. Belediye sınırı ve mücavir alan dışında yetkili idare il özel idaresidir. Ruhsattan önce kolluğun görüşü alınır; başvuru bir ay içinde sonuçlanır (md. 32).
• Yapı kullanma izni ve itfaiye raporuKonaklama yerlerinde yapı kullanma izin belgesi ve itfaiye raporu alınmış olmalı (EK-1 A/11). Bu hüküm 11 Aralık 2025'te yönetmeliğe eklendi. Evi ya da daireyi pansiyona çevireceksen izin belgesindeki kullanım amacının pansiyona uygun olup olmadığını önce kontrol et.
• Misafir kimlik kaydıPansiyonda kalan herkesin kimlik ve geliş-gidiş kaydı günü gününe tutulur ve kolluk denetimine hazır bulundurulur (md. 43). Yönetmelik bunu her türlü konaklama yeri için ister; küçük pansiyon da buna dahildir.

Pansiyon mu, apart otel mi, günlük kiralık ev mi?

Üç ayrı düzen var. Hangisine girdiğin oda sayına, odaların yapısına ve binanın tapu kaydına bağlıdır.

• PansiyonEn az 3, en fazla 25 oda. Odalarda mutfak ya da mutfak nişi olmaz. Her odada tuvalet, banyo ve lavabo bulunur.
• Apart otelEn az on konaklama birimi gerekir. Her birim yatak odası ve oturma odasından oluşur; oturma odasında mutfak nişi bulunur ya da ayrı mutfak yapılır. Resepsiyon ve bekleme bölümünden oluşan lobi de şarttır (EK-1 I-d).
• Günlük kiralık konutEvinin ya da dairenin tamamını turistlere günlük kiralamak istiyorsan bu ayrı bir düzen: turizm amaçlı konut izni (7464 sayılı Kanun). Başvuru e-Devlet'ten yapılır. Kars İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü'ne göre pansiyon ruhsatı olan yer bu izne başvuramaz; ruhsatı olan önce ruhsatını iptal ettirir.
• Aynı binada beşten fazla konutAynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçerse işyeri açma ve çalışma ruhsatı da gerekir (yüksek nitelikli konutlar hariç). Bu ruhsat için kat maliklerinin oybirliği ve bölümlerin tapuda mesken olarak görünmesi aranır (ruhsat yönetmeliği EK-1 S).

Hangi türe gireceğini oda planına göre, ruhsat başvurusundan önce belediyeyle netleştir.

Evimi ya da dairemi pansiyona çevirebilir miyim?

Önce imar durumuna ve tapuya bak. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü'nün 7 Ağustos 2020 tarihli görüşü (sayı 14399437/E.161218) konut alanında pansiyonu ele alıyor. Görüş eski yönetmelik düzenine göre yazıldı; belediyenin imar birimine güncel durumu sor.

• İmar planında kullanımParselin kullanımı konutsa pansiyon açılamaz. Pansiyon konaklama (turizm) alanında, ticaret alanında ya da ticaret ile konut veya turizm gibi karma kullanım alanlarında açılabilir. Köydeki konutlar bu kuralın dışındadır.
• Tapuda mesken yazıyorsaYapı ruhsatında, yapı kullanma izninde ya da tapuda mesken yazan binada önce tadilat ruhsatı gerekir. Kullanım amacı değiştiği için tüm parsel maliklerinin muvafakati aranır. Görüş, yeni kullanım amacına uygun yeni yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni de ister.
• Kat malikleriTapuda iş yeri yazan bölümde yönetim planında aksi yoksa kat maliklerinin oy çokluğuyla aldığı karar gerekir (ruhsat yönetmeliği md. 5/1-b). Tapuda mesken yazan bölümde Kat Mülkiyeti Kanunu md. 24 ve yönetmelik, dükkân, lokanta ve eğlence yeri gibi işyerlerinin açılmasını kat maliklerinin oybirliğine bağlar. Pansiyon bu sayımda adıyla geçmez; kapsama girip girmediğini belediye ve avukat yorumlar. Mesken bölümde bütün maliklerden yazılı onay almak en güvenli yoldur.
• Yangın ve merdivenİtfaiye raporu gerekir. Görüş, bodrum dahil dört katı geçmeyen konutlarda ve tek kullanıma hizmet eden binalarda kaçışın normal merdivenle sağlanabileceğini söylüyor.

Pansiyon açma maliyeti hangi kalemlerden oluşur?

ASİ Hesap'ın gösterdiği açılış ve aylık tutar yalnız resmî kalemleri kapsar. Bina, oda donanımı ve ilk ay giderleri bu tutarlara girmez. Kendi bütçeni kalem kalem yaz.

• BinaSatın alıyorsan bedelini, kiralıyorsan kirayı ve depozitoyu yaz. İzin belgesi ve yangın önlemleri uygun değilse tadilatı da ekle.
• Oda başı giderYatak, dolap, tekstil ve banyo donanımını bir odanın maliyeti olarak hesapla. Sonra oda sayısıyla çarp.
• Resmî kalemlerAntakya örneğinde açılıştaki 39.929 TL'nin 12.000 TL'si ruhsat satırıdır. Antakya tarifesinde pansiyon için ayrı satır olmadığından bu tutar tüm işyeri türlerinin orta değeridir; gerçek harcı belediyenin ruhsat biriminden öğren. Konaklama belgesi satırı 7.870 TL: basit konaklama belgesi 3.200 TL ve müessese harcı 4.670 TL. Bu belge her yıl yenilenir.
• Birim maliyet listesiKültür ve Turizm Bakanlığı tesis türüne göre yatak başı birim maliyet listesi yayımlıyor. Bu liste sıfırdan yapılan tesis için bir çerçevedir. Evi ya da hazır binayı pansiyona çevirmenin bedeli ondan farklı çıkar; listedeki rakamı kurulum bütçesi sayma.
• Hazır pansiyonu devralırsanFaaliyet konusu, alan ve adres değişmezse devralan kişinin başvurusuyla yeni işletmeci adına ruhsat yeniden düzenlenir. Binanın durumu ya da ruhsat dosyasındaki belgeler mevzuata aykırıysa eksikler giderilmeden yeni ruhsat çıkmaz (md. 8). Turizm belgesinde devir ücretini il kültür ve turizm müdürlüğüne sor.

Pansiyon açmak: mesleğe özel belgeler

• Turizm işletmesi belgesiNereden: Kültür ve Turizm Bakanlığı · Belediye ruhsatından sonra 6 ay içinde alınması zorunlu (2634 md. 5). Belge ücretini il kültür ve turizm müdürlüğünden öğren
• Kimlik bildirme sistemi (KBS) kaydıNereden: Emniyet / jandarma · Misafir kimliklerini bildirmek zorunlu

Hangi vergi, hangi şirket: Pansiyon

• İşletme türüASİ Hesap pansiyon için şahıs şirketini (gerçek kişi tacir) seçili gösterir. Basit usul için bu işte net bir kaynak yok ve izin-ruhsat şartları ağır, bu yüzden seçilemiyor. Esnaf (deftere tabi) seçeneği de kapalı: pansiyon ticaret siciline kaydolan işletme olarak yürür. Basit usulün mümkün olup olmadığını mali müşavirine sor. Limited şirket de kurabilirsin; sahibi tüzel kişi olan yerde ruhsat için mes'ul müdür görevlendirilir (md. 35).
• İki ilde farkAntakya ve Elazığ Merkez'de seçenekler aynı. Resmî açılış Antakya'da 39.929 TL, Elazığ Merkez'de 39.519 TL; aylık gider 14.613 TL ve 14.325 TL. Açılıştaki 410 TL fark mali müşavirin açılış ücretinden; aylıktaki 288 TL fark muhasebeci ücreti ile çevre temizlik vergisinden geliyor.
• KDVOda ücreti ile kahvaltı ya da yemek servisi farklı KDV oranına girebilir. Bu sayfa oran vermiyor; mali müşavirin oranları teyit eder.
• Faaliyet koduASİ Hesap'ın gösterdiği kod 55.20.04 (Tatil amaçlı pansiyonların faaliyetleri). Diğer olası kod 55.90.01 (Öğrenci ve işçi yurtları, pansiyonlar ve odası kiralanan evlerde yapılan konaklama faaliyetleri; tatil amaçlı olanlar hariç). Doğru kodu pansiyon bildiriminde mali müşavir seçer.

Bu işe yakın meslekler

Pansiyon yerine sermayeni başka işte değerlendirmek istersen: kafe açarken ruhsat ve vergi, nargile kafe açmanın şartları, çay bahçesi açma maliyeti ve kahvehane için gereken belgeler.

Pansiyon hakkında merak edilenler